В последние годы происходит постоянный рост количества выданных в коммерческих целях кредитов. Вместе с этим, растет и количество должников в этой сфере. Рассмотрим, что такое коммерческая ипотека, в чем ее особенности и преимущества для бизнеса.
Что такое коммерческая ипотека?
Коммерческая ипотека – пролонгированная инвестиция и инструмент развития малого и среднего предпринимательства. Покупая недвижимость в кредит, бизнесмены используют ее для получения прибыли, возмещая ипотеку с нее же самой. Специфика бизнес-ипотеки в том, что она выдается под залог приобретаемой на нее собственности – нежилого помещения для коммерческих целей.
Вопросы, связанные с ипотечным кредитованием, регулирует закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, а также некоторые статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отличием по сравнению с потребительской ипотекой является ужесточение требований к заемщику – юридическому лицу или ИП, к его заработку, репутации, первоначальному взносу и процентной ставке, а также к сроку кредитования (максимальный срок до десяти лет) и пакету необходимых документов. Чаще кредиты такого рода выдаются юрлицам, но некоторые банки готовы пойти на встречу и индивидуальному предпринимателю.
Требования к заемщику коммерческой ипотеки
- Заемщик, залогодатель и поручители должны быть резидентами РФ.
- Государственная доля уставного капитала не превышает 25%.
- Нет никаких просроченных выплат в адрес государственных организаций.
- Юридическое лицо не должно быть банкротом.
- Физическое лицо (ИП) не может быть младше 21 года и старше 65 лет.
- Индивидуальный предприниматель должен являться гражданином РФ.
Документы, которые нужны для ипотеки на бизнес
- Заявление по форме и заполненный анкетный бланк.
- Регистрационные документы.
- Отчеты по финансам.
Целесообразно, что банки интересуются платежеспособностью заемщиков, так как ставки на ипотеку, как правило, выше 12% годовых. Финальный размер выплат зависит от суммы, которую просит организация или ИП, и времени погашения.
Первоначальный взнос – неизбежное условие. Он достигает иногда четверти запрашиваемой суммы.
Как оформить коммерческую ипотеку?
По закону РФ, залоговое обременение на ипотечный объект можно наложить только после приобретения его предпринимателем и перехода к нему всех прав владения. Такой промежуток во времени – банковский риск. Собственно, гарантией в таком случае является стартовый взнос. Банк, страхуясь от рисков, предлагает 3 схемы.
- Вы оформляете договор купли-продажи, вносите стартовый платеж, получаете от банковской организации гарантию, что вам выдадут ипотеку после того, как будет оформлен залог на недвижимость. Результат – залоговый договор на приобретенную недвижимость.
- Выплачиваете стартовый взнос продавцу имущества, берете гарантию в банке, что остальная сумма будет выдана вам после оформления залога. В этой ситуации объект недвижимости передается в залог банку со сменой прав собственности и заключением договора купли-продажи.
- Регистрируете на свое имя юрлицо и получаете коммерческий объект в кредит. Когда выплатите ипотеку, переоформите недвижимость на себя как на физлицо.
Вряд ли вы встретите предложение банка по бизнес-ипотеке без первичного взноса. А если и так, но вероятно, другие условия окажутся крайне неудобны для бизнесмена.
Преимущества коммерческой ипотеки
Если взятие ипотеки на предпринимательские нужды сопряжено с такими сложными процедурами и неудобствами, то чем же привлекателен коммерческий кредит для бизнесменов?
К достоинствам такого варианта кредитования можно отнести получение помещения в собственность, независимость от стоимости аренды, возможность получать с недвижимости доход и делить пользование ею с иными лицами, сохранение прибыльности без рисков для личного капитала.
Ипотечное кредитование бизнеса подходит тем организациям, чья рентабельность выше суммы взятого кредита, и у которых есть перспективы для расширения. Выбирая банк для взятия кредита на коммерческую недвижимость, учтите, что есть некоторые сферы, на которые будет крайне сложно оформить ипотеку – шоу-бизнес, казино и игровые клубы, продажа табака и алкоголя, драгметаллы, сельское хозяйство.
