Идеальный заемщик в глазах банка – это гражданин, который зарабатывает больше 200 тыс., имеет безупречного поручителя, имущество под залог и, желательно, недвижимость в области. А лучше – две. Вопрос, зачем такому благополучному гражданину брать кредит, банк оставляет без ответа. Шутки шутками, но реальность показывает совсем других заемщиков, и часто банк идет на встречу простым людям с маленькой зарплатой и детьми. Как получить ипотеку, если ваша жизнь далека от обеспеченной? Можно ли заполучить доверие кредитора и что для этого делать? Об этом – в статье.
Не подделывайте справку о доходах
Представим: у вас стабильный заработок, бывают премии и надбавки, но вы все равно нервничаете, что до ипотеки не дотягиваете. Решение приходит быстро: вы попросили начальника черкануть в справке 2-НДФЛ чуть большее число, чем ваш реальный средний доход за 6 месяцев.
Проверив данные, кредитная организация стала сомневаться в сумме и сделала запрос в пенсионный фонд, где и вскрылось несовпадение. В ипотеке вам, разумеется, отказано, при чем не оставлено даже возможности обратиться повторно. Более того, банк оповестил и другие финансовые учреждения, где вам тоже не одобряют ипотеку – от греха подальше.
Вместо манипуляций со справками обратитесь за консультацией к менеджеру по ипотеке, который может предложить варианты. Возможно, получится увеличить первоначальный взнос или продлить срок выплат, чтобы сделать ежемесячные суммы меньше. Если нет, то вам придется добиться повышения заработной платы или отыскать дополнительные ресурсы финансирования.
Расскажите о неофициальных доплатах
Есть вариант, что некоторую часть дохода вы получаете «серыми», в конверте, поэтому подтвердить ее вы не можете никакими справками. В ситуации с дополнительными неофициальными плюшками по месту работы вы можете честно рассказать банку, что по справке вам платят одну сумму, а по факту – другую и гораздо выше. Кредитор уточнит это у вашего руководителя. Предупредите директора о звонке заранее.
Не стоит бояться, что банковский служащий доставит начальству неприятности. Его цель – понять, какова реальная платежеспособность вас как возможного клиента. Если доход подтвердят, банк даст ипотеку. Никто не будет «стучать» в ФНС и устраивать проблемы.
Заключите с партнером брачный договор
Вы поженились и решили брать ипотеку. У одного из вас есть первоначальная сумма, и вы договариваетесь, что квартира будет принадлежать именно ему, тогда как второй не станет участвовать в выплатах. Эта схема в банке одобрена не будет, так как, по существующему законодательству, супруг – сторона договора. Как же быть?
Для получения ипотеки можно составить брачный договор, в котором прописать, что муж (или жена) не будет нести солидарную ответственность по кредиту второй половины. Банку такой документ вдвойне импонирует, потому что показывает ответственное отношение потенциальных заемщиков к кредиту и юридическую прогрессивность.
Не выдавайте справки сами себе
Бывает, что супруги работают в одном и том же месте, и муж (либо жена) на правах директора могут сделать справку о доходах как себе, так и супругу. Банку может показаться это подозрительным, а значит, станет поводом отказать в ипотеке. Не стоит подписывать справку ни себе, ни членам семьи. Лучше дать заверить документы кадровику, бухгалтеру организации, исполнительному или генеральному директору.
Смените работодателя
Случается, и так, что картинка вашей благонадежности складывается для банка почти идеально: вы трудитесь в компании много лет, имеете хороший доход, совпадающий с отчислениями в пенсионный фонд, не находитесь в родственных отношениях с руководителем, а ваш партнер готов разделить кредитные обязательства пополам. Но когда вы уже рассчитываете получить согласие банка, вдруг раздается звонок, и сотрудник сообщает вам о необходимости сменить работодателя. Дело в том, что ипотечный менеджер проверил документы и обнаружил, что у нанимателя есть проблемы.
Не стоит удивляться: банковские организации имеют доступ ко множеству баз данных и без проблем запрашивают сведения о владельцах и руководителях. Если кредитор намекает на трудности, значит, в фирме на самом деле не все так гладко, и в скором времени может грянуть кризис. Если вы найдете работу в другом месте и подадите заявку второй раз, ее, вероятно, одобрят.
Подтвердите неофициальный доход
По 2-НДФЛ вы можете получать одну сумму, но дополнительный заработок значительно превышает официальный. Кажется, при таком раскладе нет смысла идти в банк за ипотекой – не дадут. Однако некоторые финансовые организации одобрят кредит, если вы честно заполните бланк и расскажете, какие кредиты брали и возвращали до этого, каким имуществом владеете, у кого работаете. Кредитор направит по месту работы запрос, который ваш начальник должен будет заполнить и удостоверить. С этой бумагой вы можете пойти в банк – она станет доказательством дохода.
Можете согласовать устное подтверждение. Тогда менеджер позвонит в рабочее время вашему директору, и тот устно подтвердит, что зарабатываете вы больше, чем указано в справке о доходах. Малейшая запинка, неспособность быстро вспомнить, в каком году вы приняты на работу, или еще какой-нибудь проблеск сомнения может насторожить сотрудника банка, и вам в и ипотеке откажут.
Помочь вам способна положительная кредитная история, наличие имущества и поручитель без пятен на репутации. Но первоначальный взнос и проценты могут быть выше – так кредитная организация страхуется от рисков.
Будьте надежным ИП
Не все банки рассматривают индивидуального предпринимателя в роли ипотечного заемщика, что связано с возможной нестабильностью бизнеса. Чтобы ипотека для ИП была одобрена, нужно соответствовать определенным требованиям.
- Опыт ведения бизнеса не менее 1,5 года. Считается, что именно за это время дела показывают, будет ли окупаемость и прибыль.
- Среднемесячный оборот не ниже 50 тыс. руб.
- Отсутствие сезонности бизнеса. Если вы работаете 3 месяца, а остальные 9 «зимуете» на Бали, то банк может засомневаться в стабильном доходе.
Даже при соблюдении всех требований банки могут не соглашаться дать ипотеку категорически. Это их право и их политика – вы ничего не можете сделать.
В документации, предоставленной банку, должны отражаться налоговые и пенсионные отчисления, а налоги соответствовать реальной деятельности. Любая сомнительная операция с вашей стороны – банковский риск для кредитора, а значит, и причина отказа.
Кому гарантированно НЕ дадут ипотеку?
- Обратившимся лицам до 20 лет или после 65 лет. Молодость, к сожалению, фактор ненадежности и неплатежеспособности. Старость создает риск с точки зрения продолжительности жизни (в РФ средний равен 71 году).
- Тем, у кого нет дохода. Никто не поверит обещаниям платить, если пока что у вас нет никаких сведений о заработке, подтвержденных официально.
Злостным должникам. Сюда относятся задолженности за коммуналку, неуплата алиментов, дорожные штрафы. Лучше, если вы найдете долги раньше, чем банк осуществит проверку: есть шанс, что вы успеете быстро их погасить и подать повторную заявку. Правда, обычно банки не ждут, пока вы оплатите, а просто отказывают вам без объяснения причин.
